به گزارش مسكن گزین به نقل از مهر، بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی كه عمدتا از سامانه معاملات مسكن نشأت گرفته، در دو ماهه تیر و مرداد امسال معاملات مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۸ درصد رشد داشته است كه كارشناسان بازار مسكن این اتفاق را به «پیش رونق» مسكن تعبیر می كنند؛ علت نامگذاری وضعیت فعلی بازار مسكن به پیش رونق، این است كه اولا حجم معاملات به حدی نیست كه آن را رونق بازار مسكن بدانیم و ثانیا از طرفی تعداد معاملات مسكن از حد ركود بازار این كالای استراتژیك در اقتصاد خرد و خانوار بیشتر است.
اگرچه قریب به نیمی از معاملات را واحدهای كوچك و میان متراژ (۴۰ تا ۸۰ متر مربعی) و یك پنجم خرید و فروش مسكن در دو ماهه نخست تابستان امسال را واحدهای كمتر از ۵ سال ساخت تشكیل می دهد، اما پابه پای افزایش معاملات واحدهای مسكونی اقشار متوسط، دو دسته واحد مسكونی «بزرگ مقیاس و لوكس مناطق ۱ تا ۵ تهران» و «واحدهای مسكونی واقع در بافت های فرسوده» نیز در حجم و تعداد معاملات نسبت به سال گذشته با رشد خوبی مواجه شده اند.
تمایل مردم به زندگی لاكچری
مسلما مهم ترین علت رشد خرید و فروش واحدهای مسكونی واقع در بافت های فرسوده، كم بودن سود تسهیلات این واحدها از محل صندوق پس انداز مسكن یكم است؛ اما آنچه جای تعجب دارد، افزایش فروش واحدهای مسكونی لوكس و گران قیمت مناطق مرفه نشین پایتخت است كه همواره از آنها با عنوان خانه های خالی یاد می شود. وزیر راه و شهرسازی و دیگر مسئولان و كارشناسان حوزه مسكن همواره تعداد واحدهای لوكس خالی پایتخت را ۶۰۰ هزار واحد می دانند كه البته هنوز تا پایان فروش این واحدها فاصله زیادی داریم؛ با این حال كلید خوردن خرید و فروش واحدهای مسكونی گران قیمت می تواند بازارگرمی خوبی برای ترغیب سایر خریدارانی باشد كه به دنبال سرمایه گذاری در بخش مسكن هستند.
اگرچه برخی از كارشناسان شنیده شدن زمزمه هایی درباره احتمال كاهش سود سپرده بانكی در ماه های ابتدایی تابستان را علت اقبال خریدارانِ دست به نقد از این واحدها می دانند، اما از طرفی نیز حجم افزایش فروش و معاملات خانه های لوكس به حدی نیست كه از آن بوی سرمایه گذاری و تلاش برای فروش در آینده به قیمتی گران تر (سفته بازی) به مشام برسد بلكه به نظر می رسد عمدتا خریداران این واحدها یا به عنوان استفاده از این واحدها همزمان با توسعه فرهنگ زندگی لاكچری، به سمت خرید واحدهای لوكس رفته اند یا به عنوان خانه های دوم و سوم برای آینده فرزندان خود؛ بنابراین باید ریشه تمایل به زندگی در واحدهای مسكونی لوكس را در فرهنگ و سبك زندگی جست وجو كرد نه بزرگ تر شدن اقتصاد كشور و افزایش درآمدها؛ چراكه با توجه به قفل بودن بخش بزرگی از منابع بانكی در بخش تسهیلات و همچنین ركود حاكم بر انواع كسب و كارها، قدرت خرید مسكن اقشار متوسط افزایشی نیافته است و از سویی نیز تسهیلات بانك عامل بخش مسكن در بهترین حالت حداكثر ۱۸۰ میلیون تومان است كه حدود یك چهارم تا یك پنجم قیمت آپارتمان لوكس ۱۰۰ متر مربعی در مناطق گران قیمت تهران را پوشش می دهد؛ این در حالی است كه بسیاری از خانه های خالی و گران قیمت پایتخت از ۲۰۰ متر مربع به بالا هستند كه از متری ۷+ میلیون تومان ارقام خرید و فروش آنها آغاز می شود.
واژه تقاضای سفته بازی مسكن را دولت دهم ساخت
فرشید پورحاجت دبیركل كانون سراسری انبوه سازان مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره دلایل افزایش معاملات خانه های لوكس و اینكه آیا این اتفاق، نشان دهنده رواج تقاضای سفته بازی در بازار مسكن است؟ اظهار كرد: من اصلا موضوعی به نام سفته بازی و تقاضای سوداگری مسكن را قبول ندارم. استفاده از این واژه ها، ادبیاتی بود كه دولت دهم ترویج كرد تا با استفاده از آن بحث مالیات بر ساخت و ساز را در اذهان مردم و نماینگان مجلس جا بیندازد و توانست با استفاده از این ادبیات، اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم و موضوع مالیات بر ساخت و ساز را در مجلس به تصویب برساند. در حالی كه بخش مسكن و حوزه های ساخت وساز كشور ما با وجود چنین مالیات هایی هیچگاه رونق نخواهد یافت.
وی ادامه داد: بنابراین آنچه گفته می شود كه حجم معاملات خانه های لوكس افزایش یافته، ارتباطی به سفته بازی در بازار مسكن ندارد و مردم دوست دارند در خانه های لوكس و شیك و گران قیمت زندگی كنند. باید به این سطح از آگاهی عمومی برسیم كه مردم و اقشار و طبقات مختلف بسته به سطح درآمدی خود خواهان زندگی در واحدهای مسكونی مورد علاقه شان هستند و آنها هستند كه نوع ساخت و ساز را تعیین می كنند نه سیاست گذاران وزارت راه و شهرسازی.
با اشاره به تمایل مردم به سمت زندگی لاكچری تصریح كرد: زندگی در محلات خوب با آب و هوای سالم تر جزء خواسته های مردم شده و به همین دلیل حجم تقاضا به سمت خانه های لوكس افزایش یافته و همین افزایش تقاضا، افزایش قیمت را نیز موجب شده است. همانگونه كه مردم دوست ندارند در خانه هایی كه مسكن مهر در بیابان ها ساخت زندگی كنند و در حال حاضر با مازاد عرضه مسكن مهر در شهرهای جدید روبه رو هستیم.
وی از دیگر دلایل افزایش خرید و فروش واحدهای مسكونی گران قیمت را كاهش ریسك بخش مسكن عنوان و تأكید كرد: به نظر می رسد كه افزایش خرید واحدهای لوكس، نه ارتباطی به كاهش سود سپرده داشته باشد و نه افزایش قدرت خرید مردم؛ چون نه هنوز زمان زیادی از اجرای بخشنامه كاهش سود سپرده بانكی نگذشته كه بتوانیم آثار آن را بر بخش مسكن تحلیل كنیم و نه اتفاق خاصی در بخش تسهیلات دهی بانك ها رخ داده كه به افزایش قدرت خرید مردم بینجامد. بنابراین خریداران واحدهای مسكونی لوكس اقشار مرفه تر جامعه هستند كه از قبل هم قدرت خرید مسكن گران قیمت را داشتند اما با توجه به اینكه ریسك سرمایه گذاری در بخش مسكن به خصوص مناطق گران قیمت تهران كاهش یافته، آنها نیز مجددا به صورت كم رنگ به این بازار وارد شده اند. همه این موارد نشان می دهد كه این آهنگ كند افزایش خرید واحدهای مسكونی لوكس، برای مصرف شخصی است نه سفته بازی و سوداگری.
پورحاجت به اتهامی كه از سوی برخی سیاست گذاران مسكن درباره انبوه سازان مطرح می شود اشاره كرد و گفت: برخی مقامات وزارت راه و شهرسازی انبوه سازان را به سفته بازی در بخش مسكن متهم می كنند كه به نظر می رسد هدف از این اتهامات، منحرف كردن اذهان مردم و پاك كردن صورت مسأله است.
منشأ افزایش خرید خانه های لوكس، بیشتر فرهنگی است تا اقتصادی
در این ارتباط حمید یاری، كارشناس مسائل اقتصادی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره علت افزایش معاملات خانه های لوكس در ماه های گذشته نسبت به تابستان ۹۵، گفت: در تهران نگاه مردم به مالكیت تغییر كرده و به همین دلیل افراد مرفه تر كه در مناطق گران قیمت پایتخت ساكنند، بیشتر مایلند كه خانه های دوم، سوم و چهارم خود را در همان محلات و مناطق خریداری كنند.
وی ادامه داد: به نظر می رسد این موضوع كه عمدتا از مسائل فرهنگی و تمایل به زندگی لاكچری نشأت می گیرد، ارتباطی به كاهش سود سپرده های بانكی یا سایر دلایل اقتصادی نداشته باشد.
این اقتصاددان اظهار كرد: همین دلایل فرهنگی سبب شده تا اجاره نشینی نیز در محلات بالاتر پایتخت باب شود به گونه ای كه ما شاهد عدم تغییر یا حتی كاهش نرخ اجاره بها در مناطق ۱۶ تا ۱۹ تهران هستیم ولی از سوی دیگر اجاره بها در مناطقی از پایتخت كه تقاضا در آنها افزایش یافته، رشد چشمگیری نسبت به سال گذشته داشته است.